こんにちは

今日は、好意にしてもらっている土地家屋調査士、不動産鑑定士、税理士の先生と、僕を含めた４人で勉強会を開きました。

題して、「中間省略登記の研究」

内容のほとんどを、僕が説明するというものだったので、夜の７時から始まった勉強会も、９時にはガス欠状態でした。

※中間省略登記とは、Ａ→Ｂ→Ｃという順番で不動産が譲渡された最、それをＡ→Ｃへと直接移転する登記の事を言います。

ちなみに、中間省略登記というのは、昔も今も認められていないのですが、なぜ、未だに中間省略登記のニーズは高いのでしょうか。

それは、

Ａ→Ｂ　Ｂ→Ｃと、二回の登記をすると、それだけの（１）登録免許税（２）不動産取得税がかかってきます。

そんなところ、

Ａ→Ｃと一回の登記で済ませることができるのであれば、単純計算して税金の額は半額になるのです。

一回に係る税金が１０００万円であれば、１０００万円の節税をすることができるというわけです。

ということで、どうやって「中間省略登記」に似た手法で、実務上Ａ→Ｃに所有権を移転するのかという事が、実際実務では、いろいろと考えられてきたのでありました。

そんな中出てきたのが、

「第三者のためにする契約」や「売買契約の地位譲渡」

というものになります。

そんな中、いま実務界では「第三者のためにする契約」を使用したスキームが時々使われている（らしい）のですが・・・

ハッキリ言って、今現在巷に出回っているスキームに関しては、「穴」だらけだとしか言いようがないものだと思っています。

なぜなら、上記巷に出回っている当該スキームは、あくまでも「節税」にのみ目が行っているようで、それによって生じるリスクに関して、まったく無防備だからであります。

Ｂがディベロッパーで、大規模な宅地造成をするとしたら、どのようにＢの権利を保護するのかという事に関しては、あまり議論が進んでいません。

※例えば、上の事例ですとＡ→Ｂで契約をし、所有権移転登記をしないままＢが宅地造成を始め、それが完成した後、Ｃに所有権移転登記を与える前に、Ａが見ず知らずの第三者であるＸに不動産を売り渡し、Ｘ名義の登記にしてしまえば・・・ＢはもちろんＣも所有権を取得することができなくなるというリスクがあります。

そんなことでは、せっかく編み出した中間省略登記的なスキームも、その使う場面も限定されてしまうと思います。

そんな事ですと、実務界の要望にこたえる事は不可能です。思うに、色々な実務に適合して、初めて有効なスキームだと言えるのだと思うからです。

ということで、弊所では上記Ｂの権利を保護するためのスキームを組み込んだ、新しい不動産取引スキームを作成いたしました。

ちなみに、今現在、私の頭の中にあるのは３パターン。

今日の勉強会の中では、その中のひとつに関して発表いたしました。

このブログでは、まだ言えません。（ごめんなさい！）

知りたい方は、是非ご連絡を頂ければと思います。

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